賃貸物件の契約時は瑕疵物件に要注意！物理的・心理的瑕疵の違いも解説！
賃貸物件を探していると、瑕疵物件という言葉を目にすることがあります。
瑕疵物件の家賃は周辺の相場よりも安いことが多いため、興味を惹かれる方もいるかもしれませんが、瑕疵の内容を理解してから入居しないと後悔するかもしれません。
今回は瑕疵物件とは何か、物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件の違いも合わせて解説します。
賃貸物件における瑕疵物件とは？
瑕疵物件（かしぶっけん）とは、建物や土地に欠陥がある、あるいは入居者が心理的に抵抗を感じる要素があるなどの理由から、本来の使用目的を満たすだけの性能を備えていない物件のことです。
瑕疵の種類は物理的瑕疵・心理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵の4つに分けられており、自殺や殺人事件が起こった物件（いわゆる事故物件）は心理的瑕疵物件に分類されます。
瑕疵の内容によっては生活に支障がある場合や安全性に問題がある場合もあるため、多くの瑕疵物件の家賃は周辺の賃貸物件の家賃相場より安く設定されています。
賃貸物件の物理的瑕疵とはどんな内容？
物理的瑕疵物件には、雨漏りや壁のひび割れなど建物に欠陥があるケースのほか、排水管が詰まっているなど設備に不具合があるケースや、土壌汚染など土地に問題があるケースも含まれます。
物理的瑕疵物件を賃貸物件として貸す場合、賃貸借契約を結ぶ際に貸主は借主に対して瑕疵の内容をご説明し、契約書や重要事項説明書にもその内容を記載しなければなりません。
これを告知義務と呼び、もし告知義務に反して貸主が瑕疵を隠したまま賃貸借契約を結んだ場合は、借主は貸主に対して契約解除や損害賠償を請求できます。
賃貸物件の心理的瑕疵には明確な基準がない！
心理的瑕疵物件には、自殺や殺人事件などが起こった事故物件のほか、窓から墓地が見える、近隣に反社会的勢力の拠点があるなど、心理的・精神的苦痛を感じる可能性がある物件が含まれます。
心理的瑕疵物件も物理的瑕疵物件と同様に告知義務があり、賃貸借契約を結ぶ際には貸主から借主に対して瑕疵の内容をご説明しなければなりません。
しかしどのような状況に心理的苦痛を感じるかは個人差が大きく、何を心理的瑕疵とするか明確な基準もないため、貸主が心理的瑕疵に該当しないと判断した事項については告知されない可能性があります。
たとえば「高齢者が室内で病死し、死後半年経過して見つかった」という物件に対して、まったく気にしないという方もいれば、絶対に入居したくないという方もいるでしょう。
こうしたケースでは、入居後に事態が露見して貸主と借主の間でトラブルになる可能性があります。
また、一般的に室内で自殺や事件があり亡くなった方がいる場合には、事件後3年が経過するか1度でも入居者が入れ替われば告知義務がなくなるとされています。
まとめ
瑕疵物件の家賃は周辺の相場よりも安いことが多く、一見すると魅力的に思えるかもしれませんが、瑕疵の内容によっては生活に支障を及ぼす可能性もあります。
賃貸借契約を結ぶ前に瑕疵の内容をよく確認し、納得したうえで契約するようにしましょう。
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