不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が課せられますが、その税額はどのようにして決まるのでしょうか。
実は譲渡所得の課税額を計算し確定申告をおこなう際には、減価償却費が必要になります。
今回は、その減価償却費とはなにか、求め方や注意点についても解説するので、ぜひ不動産を売却するときの参考にしてください。
不動産を売却した際の税額を決める！？減価償却費とは？
減価償却費とは、年月を経ることによって下がってしまった価値を金額にしたものであり、建物を売却した際にも重要な意味があります。
減価償却費は、売主が不動産を売却した翌年に確定申告をおこなう際に必要になります。
確定申告では不動産を売ったときの譲渡所得を算出しなければならず、そのためには取得時の費用から減価償却費を引かなければなりません。
なぜなら、建物は取得時から売却までの間に資産価値が下がっていくと考えられているからです。
不動産を売却したときの減価償却費の計算方法とは？
計算方法は定額法と定率法の2種類がありますが、不動産の場合は定額法が採用されています。
事業用ではない建物を売った際の減価償却率の計算式は「取得費×0.9×償却率×経過年数」です。
取得費には建物の代金のほか、仲介手数料や登録免許税などの諸費用も含まれる点に注意しましょう。
また、償却率は建物の法定耐用年数で決まり、経過年数は建物の購入から売却時までの年数です。
なお、減価償却費を用いて譲渡所得を計算し、その値がゼロもしくはマイナスになった場合は、譲渡所得税の課税対象とならず確定申告は不要です。
不動産売却時の減価償却費の計算で注意すべきこととは？
先祖代々受け継がれてきた物件や購入時期が古過ぎて定かでない物件などは、購入金額を示す書類などが残っておらず、思うように取得費を求められないこともあるでしょう。
そのような場合は、売却金額の5％を概算取得費として計算することになります。
また、売却価格によっては、その物件の購入価格から減価償却費を差し引いてもなお利益が出ず、譲渡損失が出る場合もあります。
この場合、譲渡所得税がかからず確定申告は不要なのですが、実はそれでも確定申告をおこなうと節税につながるのです。
確定申告することで、譲渡損失はその年の給与などの収入と損益通算できるからです。
また、これは売却の翌年の確定申告で終わりではなく、翌年以降3年間繰り返せるので大幅な節税につながる可能性があります。
まとめ
減価償却費とは、年月を経るごとに建物の価値が下がっていくことを金額で表したものです。
譲渡所得を算出する際は、その物件の購入金額から減価償却費を引いて求めます。
利益が出た場合はもちろんですが、譲渡損失が出た場合も損益通算が可能であるため、確定申告をおすすめします。
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