住宅ローンが残っている家も売却できる？残っているローン別の家売却手順と注意点を解説

住宅ローンが残っている家も売却できる？

住宅ローンが残っている家でも、一定の条件を満たせば売却することは可能です。
多くの場合、売却代金や自己資金などを使って住宅ローンを完済し、担保となっている不動産の権利関係を整理したうえで所有権を買主へ移転します。
ただし、売却価格と住宅ローン残高との関係によって必要な自己資金や手続きが変わるため、事前の確認が重要です。
まずは、自分の家がどのような条件で売却できるのか、仕組みを理解するところから始めることが大切です。

住宅ローンを利用して家を購入すると、通常は金融機関のために抵当権が設定されます。
抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が優先的に競売などで回収できるようにする権利です。
法務局の案内でも、住宅ローン等を完済した後は、金融機関から交付される書類を用いて抵当権抹消登記を申請する必要があるとされています。
そのため、家を売却する際も、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できることが、売買成立の前提条件になります。

売却を検討する前には、現在の住宅ローン残高や返済状況を正確に把握しておくことが欠かせません。
住宅ローン残高は、金融機関の会員サイト、毎年送付される残高証明書、返済予定表などで確認できると案内されています。
また、延滞の有無やボーナス返済の予定、有期固定金利の切り替え時期なども整理しておくと、売却時期や資金計画を検討しやすくなります。
こうした情報をあらかじめ確認しておくことで、売却後に資金不足に陥るリスクを抑えることができます。

ローン残債と売却価格で変わる3つのパターン

まず、売却価格が住宅ローン残債を上回る「アンダーローン」の場合について整理します。
売買代金から住宅ローン残債と諸費用を差し引き、残った金額が手取り額の目安になります。
国土交通省や民間調査によれば、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生するため、売却価格すべてが手元に残るわけではありません。
そのため、事前に概算の諸費用を見込んだうえで、どの程度の自己資金が確保できるかを試算しておくことが大切です。

次に、売却価格と住宅ローン残債がほぼ同じ水準となるケースについて見ていきます。
この場合、売買代金を充当すれば住宅ローンを完済できる一方で、引っ越し費用や新居の初期費用などに充てられる余裕資金はあまり期待できません。
売却諸費用を売買代金の中でどこまで賄えるか、また決済時に多少の自己資金を準備できるかどうかが重要な検討ポイントになります。
資金的な余裕が小さいほど、売却価格の変動や決済時期のずれに備えた綿密な資金計画が求められます。

一方で、売却価格が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、慎重な対応が必要です。
売買代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して別途の返済方法を検討することになります。
住宅金融支援機構や公的相談窓口の情報でも、返済が厳しい場合には早めに相談し、任意売却や返済条件の変更など複数の選択肢を比較検討することが案内されています。
いずれにしても、売却前に残債と想定売却価格の差額を把握し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

住宅ローンが残っている家を売却する具体的な手順

まずは、現在の住宅ローンの状況を正確に把握することが出発点になります。金融機関から返済予定表や残高証明書を取り寄せ、直近の残高や毎月の返済額を確認しておきます。あわせて、売却の目的が住み替えか、資金確保か、離婚や相続による整理かなどを整理し、いつまでに売却したいかという希望時期も考えておくことが大切です。これらを事前に準備しておくことで、その後の売却相談や資金計画がスムーズに進みます。

次に、住宅ローンが残っている家を売却する一般的な流れを押さえておきます。売却活動では、査定、販売価格の決定、広告活動、内覧対応などを経て、購入希望者との売買契約を締結します。その後、決済日までに住宅ローンの繰上返済手続きや残高の最終確認を行い、決済当日に売却代金でローンを完済して抵当権抹消の申請を行うのが一般的な手順です。決済と同じタイミングで鍵の引き渡しを行うことが多く、住み替えの場合は新居への入居時期との調整も欠かせません。

さらに、売却の目的によって手順やスケジュールの組み立て方にも違いが出てきます。住み替えの場合は、新居取得の資金計画と現在の住宅ローン完済のタイミングをどう調整するかが重要になります。離婚に伴う売却では、名義や持分、ローンの債務者が誰かを整理し、売却代金の配分や今後の住まい方を合意しておく必要があります。相続した家を売却する場合は、相続登記の有無や相続人間の話し合いを早めに進めることが、売却手続き全体の円滑化につながります。

ローン残債あり売却で失敗しないための重要チェックリスト

まずは、現在利用している住宅ローンの条件を一つずつ整理することが大切です。
金利タイプが変動金利型か全期間固定金利型か、あるいは固定金利期間選択型かで、今後の返済額の増減リスクは大きく異なります。
返済期間の残り年数や、元利均等返済かどうか、繰上返済が可能か、手数料はいくらかといった点も、売却前に確認しておきたい項目です。
こうした条件を事前に把握しておくと、売却後の資金計画を検討しやすくなります。

次に、売却後も住宅ローンの返済が難しくなるおそれがある場合は、早い段階で相談先を検討することが重要です。
返済に不安を感じた時は、まず借入先の金融機関に連絡し、返済期間の延長や一定期間の返済額軽減など、返済条件の見直しが可能か確認します。
住宅金融支援機構や、各金融機関の相談窓口、監督官庁が周知している相談体制では、返済方法の変更や返済困難時の対応などについて相談を受け付けています。
返済が滞ってからでは選択肢が限られるため、売却を検討し始めた段階で相談窓口の情報を調べておくことが望ましいです。

さらに、売却後の生活を安定させるためには、総額コストを見落とさないことが欠かせません。
新居の取得費用や賃料だけでなく、引越し費用、売却と取得に伴う諸費用、固定資産税や住民税、住宅ローン控除など税金の増減も含めて試算します。
国土交通省や関係省庁が案内している住宅ローン減税などの支援制度を確認し、自分が該当するかどうかを確認しておくと、実際の負担額をより正確に把握できます。
毎月の返済や家賃を「手取り収入のどの程度までに抑えるか」といった目安を決めておくと、無理のない資金計画を立てやすくなります。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、仕組みを理解し正しい手順を踏めば売却は十分可能です。
ポイントは、ローン残債と売却価格のバランス、抵当権抹消の条件、そして資金計画の全体像を早めに整理することです。
特にオーバーローンが心配な方や、住み替え・離婚・相続など事情が複雑な方は、自己判断だけで動くと大きな損失につながるおそれがあります。
当社では、お悩みや家計状況を丁寧にうかがいながら、無理のない売却計画とローンの整理方法をご提案しています。
「うちの状況でも売れるのか不安」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。