夫婦でマンションの名義変更を行う？ローン残債や費用についても解説

ご夫婦で所有されるマンションの名義変更を、検討される場面は意外と多く訪れるものでしょう。
大切な資産だからこそ、将来の安心を見据えて、正しい手続きを理解し、トラブルの種を未然に防ぐことは重要です。
本記事では、マンションの名義変更が必要になるケースと、ローン残債がある場合の注意点や費用ついても解説します。

マンションの名義変更が必要になるケース

夫婦間で、マンションの名義変更が必要になる場面は、共有持分の持ち方を変える必要が生じたときです。
まず贈与においては、実体として無償で財産を渡す合意を明確にし、所有権移転登記で名義を反映させる流れです。
次に離婚では、婚姻中に購入したマンションは、名義に関わらず財産分与の対象となり、合意内容通りに登記しないと将来の手続きで支障が出やすくなります。
最後に相続ですが、不動産の所有権を取得した相続人には、取得を知った日から、3年以内の相続登記申請が義務付けられています。
放置すると、過料の対象になり得るため、遺産分割の内容に応じて、速やかに名義を整える必要があるでしょう。

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住宅ローンが残っている際の注意点

住宅ローンが残るマンションで名義変更を考える際は、「不動産の所有者」と「ローンの債務者」を分けて整理することが重要です。
金融機関の承諾を得ずに、無断で名義変更をおこなうと契約違反となり、融資金の全額返済や違約金が問題になり得るため、まずは金融機関へ相談をおこないましょう。
離婚に伴う変更であれば、審査を経て、債務を引き継げる場合もありますが、新たな条件が付される可能性も想定しておかなければなりません。
もし、財産分与の範囲内で一括返済できる見通しがあるなら、完済して抵当権を抹消したうえで手続きを進めるのが、制約を回避する最善策といえます。
完済が難しく名義だけ移す形は、延滞リスクやトラブルの温床となりやすいため、現実的には借換えや売却も含めた選択肢を検討しましょう。

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名義変更にかかる費用

夫婦間のマンション名義変更にかかる費用は、大きく「税金」「実費」「専門家報酬」が挙げられます。
税金の中心となる登録免許税は、固定資産課税台帳の価格を基に計算されますが、相続は1,000分の4、贈与などは1,000分の20と税率が異なります。
また、贈与税に関しては、基礎控除のほかに配偶者控除の特例が検討対象となり、離婚時の財産分与では分与した側に譲渡所得課税が生じ得る点も重要です。
実費としては、登記申請に必要な戸籍謄本や、評価証明書などの交付手数料が、ケースに応じて積み上がることになります。
専門家報酬は、司法書士に依頼する場合の費用ですが、額や算定方法は合意で決まるため、必ず事前に見積もりを取ることが大切です。

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まとめ

マンションの名義変更は、贈与・離婚・相続といったライフステージの変化に応じて必要となり、それぞれの法的な要件を確実に満たすことが求められます。
住宅ローンが残っている場合には、無断での変更が契約違反となるリスクを避けるため、金融機関との事前調整や完済の判断が不可欠です。
手続きには、登録免許税や贈与税といった税金にくわえ、司法書士への報酬なども発生するため、費用の内訳を理解して準備を進めましょう。
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